Lex Koller 2026 : le Conseil fédéral veut restreindre l'achat d'immeubles par des étrangers

Qu'est-ce que la Lex Koller ?

En Suisse, tout le monde ne peut pas acheter un bien immobilier librement. Depuis 1983, une loi fédérale (surnommée « Lex Koller ») fixe des règles spécifiques pour les personnes qui n'habitent pas en Suisse ou qui sont ressortissantes d'un pays extérieur à l'Union européenne. L'objectif de départ était d'éviter que des capitaux étrangers ne s'accaparent le marché immobilier suisse au détriment des résidents.

Dans les faits, cette loi a été assouplie au fil des années. Certaines catégories d'immeubles, comme les bâtiments commerciaux ou les parts de fonds immobiliers cotés en Bourse, étaient devenues accessibles sans restriction particulière pour les acheteurs étrangers. C'est précisément ce que le Conseil fédéral veut corriger aujourd'hui.

Pourquoi le gouvernement veut-il changer les règles ?

La Suisse traverse une pénurie de logements sévère, notamment dans les grandes villes comme Genève, Zurich ou Lausanne, où les loyers ont fortement augmenté ces dernières années et où trouver un appartement disponible relève du parcours du combattant. Le gouvernement estime que l'achat de biens immobiliers par des investisseurs étrangers contribue à cette tension sur le marché, en soustrayant des logements à l'usage des résidents.

Le calendrier n'est pas non plus anodin : dans deux mois, les Suisses voteront sur l'initiative de l'UDC intitulée « Pas de Suisse à 10 millions », qui s'inquiète de la pression démographique et de ses effets sur le logement. Le Conseil fédéral présente ce projet de loi comme une réponse concrète au problème, indépendamment du vote.

Ce que le Conseil fédéral propose concrètement

Pour les logements, les ressortissants de pays hors UE et hors AELE (Norvège, Islande, Liechtenstein) devraient obtenir une autorisation officielle avant d'acheter un bien en Suisse. Aujourd'hui, ceux qui résident légalement en Suisse peuvent acheter sans restriction. Autre nouveauté : si un propriétaire étranger quitte définitivement la Suisse, il devrait revendre son bien dans les deux ans.

Pour les immeubles locatifs, un investisseur étranger ne pourrait plus acheter un immeuble commercial pour le louer ensuite à des tiers. Seul l'acheteur qui exploite lui-même le bâtiment pour son activité propre serait dispensé d'autorisation. Cette mesure vise à décourager l'investissement immobilier purement spéculatif.

Pour les résidences secondaires, les chalets et appartements de vacances sont déjà soumis à des quotas cantonaux. Le Conseil fédéral propose de les réduire encore, et d'imposer une autorisation même lorsqu'un étranger vend son bien de vacances à un autre étranger, ce qui jusqu'ici était libre.

Pour les placements financiers, il était possible pour un investisseur étranger d'acheter des actions de sociétés immobilières suisses cotées en Bourse, ou des parts de fonds de placement investissant dans des logements, sans restriction. Le Conseil fédéral entend mettre fin à cette exception.

Important : Ce projet n'est pas encore une loi. Il est actuellement soumis à consultation : cantons, partis politiques et milieux économiques peuvent se prononcer jusqu'au 15 juillet 2026. Le texte sera ensuite révisé avant d'être soumis au Parlement. Des modifications sont donc possibles.

Qui est concerné, et qui ne l'est pas ?

La grande majorité des étrangers résidant en Suisse viennent de pays de l'UE ou de l'AELE (France, Allemagne, Italie, Portugal, etc.). Ces personnes ne seraient pas touchées par les nouvelles restrictions sur la résidence principale, en raison des accords bilatéraux qui garantissent leur libre accès au marché immobilier suisse. Les mesures ciblées viseraient principalement des ressortissants de pays tiers, hors Europe, et des investisseurs établis à l'étranger.

Pour les propriétaires genevois qui envisagent de vendre à des acheteurs étrangers, ou pour des investisseurs qui structurent leurs achats via des sociétés immobilières, ces changements méritent d'être suivis de près. Les conditions actuelles du marché pourraient évoluer si la loi est adoptée.

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